В последнее время набирают популярность способы покупки жилья через аренду или лизинг. Называются они Rent-to-own или lease-to-own. Уверен, что большинство арендующих подумывали о том как бы найти такой вариант. Как же это работает?

В идеале хозяин жилья сдаст его в аренду, а арендующий имеет право это жилье выкупить когда захочет, но не позднее чем через 5 лет. Выплачивая аренду, жилец погашает часть оговоренной финальной цены, не находясь в титуле недвижимости, тобишь прав на собственность не имея. Когда жилец укрепит кредитоспособность, он получит ипотеку, и, переоформив титул на свое имя, уже станет полноправным собственником жилища.

Идея привлекательна, ведь мы неслабо погорели в кризис. Кредитные истории изранены, многие потеряли дома и деньги. В налоговых отчетах сплошные убытки, в банк за ипотекой обращаться бесполезно, требования нынче жесткие. А здесь практически ничего не надо, только первоначальный взнос и плати вовремя. Идея хороша, предложений таких полно, но на что надо обратить внимание?

1. В контракте должны быть учтены рост и падение рыночной цены на жилье. Причем оба случая должны быть четко определены. Стороны должны понести убытки или получить выгоду в одинаковых пропорциях при любом стечении обстоятельств.

2. Нужно проверить существуют ли какие-либо препятствия к переоформлению титула собственности на нового владельца. Препятствием могут являться LIEN или MORTGAGE, которые дают право третьим лицам претендовать на весь или часть капитала в доме.
Старые долги у хозяина жилья могут иметь место и могут даже появится новые, это не страшно. Проблема может возникнуть если арендатор о долгах не знает и не имеет контроля над их выплатой.

3. Если нет контроля над назначением платежей, то наверняка контроля не будет и над сохранностью первоначального взноса. В большинстве предложений покупки через аренду сегодня арендатор теряет задаток при расторжении контракта. А что если контракт расторгается по вине продавца? Дом может забрать кредитор, супруг при разводе, суд и т.д.
Все платежи для погашения основного долга должны накапливаться на отдельном счету, доступ к которому стороны имеют только при прекращении действия контракта по любой причине.

4. У арендатора есть определенный срок, чтобы оформить недвижимость на свое имя. Если не получается оформить ипотеку или есть другие к тому препятствия, стороны должны иметь возможность изменить контракт или выйти из него без больших потерь.

5. Иногда можно достаточно посмотреть на цены в предложениях чтобы понять их привлекательность. Если месячная оплата превышает аренду в этом районе минимум на 30% и эти деньги не идут в счет погашения долга, не вижу выгоды. Лучше просто арендовать, чинить кредитные грехи и копить 5% на обычный моргидж.

6. Размер минимального первоначального взноса не менее важен. Если он больше 3% от цены, то возвращаемся к пункту 5. Почему бы не накопить еще немного, починить кредит и купить жилье традиционным путем? Ну а если меньше, то это наводит на подозрения. Что мол не так, почему не продается обычным путем? Последний вопрос, кстати, в любом случае нужно задать.

7. В большинстве реклам на покупку через аренду можно увидеть гордое заявление, что сделка осуществляется без участия агентов недвижимости, банка, кредитных офицеров и, соответственно, без расходов на их комиссионные. Это, по идее организаторов действа, должно сэкономить массу денег при оформлении сделки.
Меня лично пугает любая сделка, которая оформляется без специалистов в соответствующей области. В данном случае области недвижимости. Здесь должен приложить усилия хотя бы юрист.

А идеалом является сделка где все участники имеют прямой финансовый интерес и минимальный риск потерь. Структура такой сделки есть и отлично работает.

Вы можете выбрать жилье, а не вселяться в то, что никто не хочет покупать или что имеет цену выше рыночной. Вам нужно иметь минимально 3% для первоначального взноса и хотябы зарождающуюся финансовую стабильность. Сделка прозрачна, у Вас будет 1-5 лет чтобы привести в порядок свою кредитоспособность на уровень, достаточный для получения ипотеки. Цены не превышают уровень обычной аренды, а выплаченные деньги не улетают в неизвестность.

Свяжитесь со мной и я помогу Вам избавиться от пустых трат на аренду или опасных предложений со “сказочными” условиями. Статус домовладельца может оказаться доступнее чем Вам кажется.