People&Countries

Болгария

 

форум
объявления
блоги
города
пляжи
страховка для ВНЖ

Португалия

 

форум
новости
статьи
города
эмиграция

компании

Италия

 

форум
новости
объявления
блоги
статьи
фото

Все страны

 

Германия
США
Франция
Чехия
Россия
Украина

People&Countries Портал Япония Просмотр статьи

Недвижимость в Японии

1.7.2013 13:43| Разместил: Martovskaya| Просмотров: 23671| Комментарии: 0|Источник: Недвижимость в Японии

Рынок недвижимости Японии отличается очень высокими ценами на имущество. Такая ситуация вполне объяснима, ведь Япония – это страна, которая славится не только своей культурой и историей, но и является одной из самых быстроразвивающихся стран мира с достаточно высоким уровнем жизни.

Недвижимость в стране так дорога, что зачастую даже и сами японцы покупке жилья предпочитают его аренду. Но, тем не менее, даже несмотря на явную дороговизну, рынок недвижимости Японии является хорошей площадкой для инвестиций. Надо сказать, что рынок богат различными интересными вариантами.  

Европейскому человеку Япония представляется немного необычной, непривычной, отличающейся от других стран. Говоря о Японии, сразу возникают образы, связанные с культурой этой страны. Япония ассоциируется с прекрасными гейшами и бесстрашными самураями, с роскошными кимоно, с цветущей сакурой, с необычными традициями и духовностью японцев, с японскими садами камней и чайной церемонией, а также многим другим. Япония наполнена различными, только ей присущими особенностями, что привлекает интерес как туристов, так и потенциальных инвесторов.


Надо отметить, что как в самой Японии, так и в других странах, в том числе и в России, существуют компании, которые предоставляют помощь в проведении всей процедуры покупки недвижимости в Японии. Но надо отметить, что в России, конечно, японское направление является не самым популярным, в основном из-за отдаленности страны и, как уже было упомянуто, высоких цен на имущество, которые доступны далеко не каждому. Так что даже не все крупные организации работают с японским рынком. Но, тем не менее, желающие приобрести недвижимость в стране восходящего солнца смогут найти агентства, которые помогут в этом вопросе. 

Поискав, можно найти компании, которые дадут консультации, помогут подобрать подходящие варианты, а также помогут провести всю процедуру купли-продажи имущества.


Цены на недвижимость
Приобрести недвижимость в Японии может себе позволить далеко не каждый человек. Японский рынок недвижимости можно считать одним из наиболее дорогих в мире, соответственно, и владеть недвижимостью в Японии могут позволить себе только состоятельные люди. По рейтингу самой дорогой недвижимости по цене за квадратный метр, составленному одним из международных агентств недвижимости, Япония занимает 4 место. В столице государства Токио, цена за квадратный метр одной из квартир составила чуть больше 85 тысяч долларов. Токио в этом списке опередили Лондон, где квадратный метр дома в элитном районе стоил 142,3 тысячи долларов, и Гонконг, где в одном из элитных районов цена за квадратный метр особняка составила 140,5 тысяч долларов.

Но в Японии высокие цены не только на недвижимость. Дорого стоит и проживание в стране. 3 крупнейших японских города попали в десятку наиболее дорогих городов мира. Рейтинг составлялся, сравнивая цены на 200 необходимых для проживания продуктов и услуг, таких как еда, цены на проезд, одежда, расходы на отдых и развлечения, а также плата за аренду и за коммунальные услуги. Надо сказать, что Токио занял первую позицию в этом рейтинге. Осака располагается на третьем месте, а Нагоя – на десятом. Также в топе находятся Луанда, Москва, Женева, Цюрих, Сингапур, Нджамена и Гонконг.  


Говоря именно о рынке недвижимости Японии и о ценах на нем, надо отметить, что, рассматривая рынок в международном масштабе, он входит в десятку главных рынков коммерческого сектора. Кроме этого Япония наравне с Китаем находится на ведущей позиции в Азиатско-Тихоокеанском секторе. Также Япония входит в топ-5 мировых лидеров по годовому объему инвестиций в коммерческую недвижимость. Обычно общий объем инвестиций колеблется от 20 до 50 (а зачастую и больше) миллиардов долларов.

Кроме этого Япония является лидером в разных секторах коммерческого недвижимого имущества и по величине арендных ставок. В 2009 году в Токио были достаточно высокие цены на аренду складов, которая составляла 239 долларов за квадратный метр. В 2009 году Токио опередил другие мировые столицы по цене аренды офисных помещений, которая составила в среднем 1976 долларов за квадратный метр в год. 

Говоря о японском рынке коммерческой недвижимости в общем, можно сказать, что его отличает существенная дифференциация основных показателей. Например, размер инвестиций в рынок может троекратно разниться в течение года. Но все же, если не обращать внимания на колебания в небольшом периоде, рынок недвижимости коммерческого сектора можно считать достаточно стабильным (учитывая, что возможности дальнейшего развития ограничены).


Тем не менее, здраво оценивая ситуацию, необходимо понимать, что различные факторы, среди которых можно упомянуть торговые войны с Китаем, ограниченность ресурсов и, например, аварию на АЭС «Фукусима-1» и другие, могут угрожать стабильности различных показателей  и даже повлечь за собой возникновение рецессии в стране. И даже несмотря на это, коммерческий сектор японского рынка недвижимости остается для инвесторов более интересным, чем жилищный сектор.

В жилищном секторе японского рынка недвижимости в последние годы наблюдается спад. Средние цены на жилье в стране с 2008 по 2012 год упали примерно на 17,5%. Цены на землю, предназначенную под строительство жилых помещений, тоже снизились, причем больше, чем на 50% по сравнению с 1993 годом, и продолжают падать. С 2004 года приблизительно в 2,5 раза уменьшилось количество проданных земельных участков. Снизились также и объемы строительства жилого имущества – приблизительно в 2 раза с 1990 года. Таким образом, жилой сектор не является привлекательным для инвестиций денежных средств.

Дополнительные затраты
Перед тем, как вкладывать средства в недвижимость в том или ином секторе японского рынка, необходимо ознакомиться с особенностями оформления сделок. Первым делом необходимо изучить процедуру оформления сделки покупки-продажи. Первый шаг в покупке недвижимости – это выбор подходящего объекта. Обычно недвижимость подбирается, используя услуги агентства недвижимости. Стоит понимать, что приобретение каждого объекта подразумевает определенные дополнительные расходы, поэтому при выборе недвижимости необходимо брать во внимание не только указанную цену, но и сопутствующие затраты. К ним будут относиться:
  • гербовый сбор;
  • плата за услуги нотариуса;
  • налог на недвижимое имущество;
  • регистрационный налог;
  • комиссионные брокеру.

Конкретные объемы дополнительных затрат зависят от общей стоимости сделки. Так, например, гербовый сбор составит примерно 15000 йен (для сравнения, тысяча йен равняется приблизительно 10 долларам), если сумма сделки составляет от 10 до 50 миллионов йен. Если же сумма колеблется от 50 до 100 миллионов йен, то размер гербового сбора будет 45000 йен. Плата за услуги нотариуса (за нотариальное заверение сделки) может составить от 100 000 до 200 000 йен, в зависимости от условий заключения сделки. При приобретении земли со строением с целью проживания на ней, налог на регистрацию составит 1-2% от инвентаризационной стоимости земли и 2% от той же стоимости постройки. Налог на недвижимость в такой ситуации может колебаться в пределах 3-4% от инвентаризационной стоимости земли и постройки. Комиссионные брокеру состоят из фиксированной части, которая составляет 63 000 йен, а также из процентной составляющей, размером 3,15% от общей стоимости сделки.


Когда выбран подходящий объект, необходимо определить способ заключения договора покупки-продажи. Надо отметить, что при заключении договора обязательно должны присутствовать продавец и его представитель из агентства недвижимости, покупатель и его представитель из агентства, а также нотариус. 

Говоря об аренде недвижимости – неважно, в коммерческом или в жилом секторе, надо сказать, что ее подбирают агентства, занимающиеся недвижимостью. Снятие недвижимости в аренду также повлечет за собой определенные дополнительные затраты, среди которых:
  • страховой взнос (залог);
  • вознаграждение агенту;
  • подарочный взнос хозяину недвижимости.

Учитывая эти дополнительные взносы, первоначальные затраты на аренду недвижимости будут приблизительно равняться сумме аренды за 5-6 месяцев. Также надо знать, что заключая договор аренды, необходимо присутствие гаранта. Размер страхового взноса, или другими словами залога, равен арендной плате за 2 месяца. Подарочный взнос хозяину недвижимости равен месячной арендной плате помещения, а комиссия риэлтерской компании, которая занималась поиском недвижимости, составит 100% от аренды. Арендную плату в Японии принято вносить сразу за 5-6 месяцев. Также потенциальному арендатору необходимо будет потратиться на гарант. Им может быть гражданин Японии или компания, расположенная на территории страны.

Функция гаранта достаточно понятна – он обязуется взять на себя обязательства арендатора, если тот не будет платить. Чтобы заключить договор, арендатор обязательно должен предоставить гаранта. Можно отметить, что раньше поиск гаранта был довольно сложным делом, но на сегодняшний день существует множество официальных компаний, которые берут на себя функции гаранта. В общем, они схожи со страховыми организациями в России. Их услуги стоят 100% от платы за аренду. 

Важным пунктом является и то, что арендатор должен страховать арендуемую площадь, конечно, если недвижимость арендуется официально, с заключением договора и т.д. Страховка может стоить от 150 долларов в год, но нередко ее необходимо заключать на пару лет вперед. Таким образом важно учитывать, чтобы сроки договора страхования были одинаковы со сроками договора на аренду. 

Кроме авансовых платежей одним из распространенных явлений в Японии являются залоговые платежи, которые идут в счет платы за последние месяцы аренды. Но если недвижимости будет нанесен ущерб, то для его компенсации хозяин будет использовать именно залоговые платежи.

Для удобства проживания и решения возможных проблем, следует выбирать ЖК, в которых персонал владеет английским языком. Не менее важно узнать, входят ли коммунальные услуги в арендную плату. И, учитывая, что в Японии землетрясения – это довольно частое явление, стоит ознакомиться и с планом эвакуации при его наступлении.

Кроме этого арендатору следует выяснить, готов ли риэлтор принимать участие в урегулировании возможных конфликтов между сторонами. В Японии конфликты в сфере аренды решают обычно посредники, до суда дела доходят очень редко. Эксперты советуют при заключении сделки использовать договора аренды, которые разработало правительство Японии. Такие договора довольно четко определяют права и обязанности сторон, участвующих в сделке, а также в них указаны возможные пути разрешения конфликтов. Таким образом, использование данных типов договоров уменьшает риски при аренде недвижимости.

Инвестиции в недвижимость
В Японии наиболее перспективной для вложений является недвижимость коммерческого сектора. Самыми популярными являются инвестиции в офисные помещения с высокой ставкой доходности. Чаще всего инвесторы предпочитают вкладывать средства в коммерческую недвижимость, находящуюся в Токио. На этот город приходится примерно 30% от общего объема вложений в коммерческий сектор. На Осаку приходится 15%, а на Нагою – 9%. Доход от офисной недвижимости в столице составляет приблизительно 6% годовых, а от жилой недвижимости – 5,5% годовых. Недвижимость, используемая в торговом секторе, может принести доход, размер которого составит около 4,6% годовых. 

Недвижимость коммерческого сектора можно реализовать по разным ценам. Например, мини-гостиница, расположенная на горнолыжном курорте Хакуба, в которой есть 15 номеров (на двух-четырех человек), гараж, кафе, помещения для персонала, независимая система отопления и музыкальный холл, может быть реализована за 575000 долларов.

Говоря о жилье, в пример можно привести квартиру в городе Фукуока. Недвижимость, площадью 18 квадратных метров, может быть реализована за 29 000 долларов. Начиная с 2007 года квартира сдается внаем одному человеку и приносит доход, который составляет 12,5% годовых.


Но как бы там ни было, эксперты по недвижимости советуют серьезным инвесторам вкладывать именно в торговую и офисную недвижимость в столице Японии. В Токио сконцентрировано огромное количество самых крупных мировых компаний. Так же в этом городе лучше всего сочетаются прирост ВВП и населения по сравнению с другими столицами мира. 

Инвесторам с меньшими средствами стоит рассматривать инвестиции в коммерческую недвижимость, расположенную в менее крупных городах Японии. Наиболее интересными для инвестиций являются, конечно, Токио и Осака, так как именно в этих городах происходит основная коммерция и крутится большая часть капитала. В Осаке вообще довольно много иностранцев, потому как для иностранцев там нет препятствий в покупке недвижимости. Но необходимо понимать, что иностранец никогда не сможет получить кредит в Японии, так как для его оформления необходимо иметь вид на жительство. А вид на жительство, в свою очередь, можно получить или прожив в стране минимум 10 лет, или вступив в брак и гражданином Японии. Так что для покупки недвижимости в Японии иностранцам необходимо будет привезти деньги с собой.


Инвестиции в жилую недвижимость не так привлекательны. Квартира в центре Токио, площадь которой составляет около 60 квадратных метров, будет стоить в среднем 600 000 долларов. Но цены на жилую недвижимость в последние годы не растут, так что не стоит с уверенностью рассчитывать на прибыльную перепродажу в будущем. Не растут также и цены на аренду. Цены на жилую недвижимость могут подняться в случае, если японцы добьются инфляции, которая составит хотя бы 2%, или если в страну станет приезжать много китайцев. 

Аренда недвижимости
Тем не менее, нет необходимости полностью отметать вариант покупки объектов в жилом секторе японского рынка недвижимости. Жилые объекты можно покупать как для себя, так и с целью сдавать их в аренду. Возможно, сдача недвижимости в аренду не принесет владельцам большой прибыли, но с уверенностью можно сказать, что найдутся японцы, которые будут готовы арендовать недвижимость. В последние годы японцы предпочитают именно снимать жилье, а не покупать в личное пользование, потому что цены на имущество высоки даже по японским меркам. Но необходимо учитывать, что в Японии лицо не может купить квартиру для личного пользования и потом сдавать ее в аренду, проживая в ней между съемами.


Также в Японии нельзя сдавать арендуемую недвижимость в субаренду. Это объясняется тем, что в стране достаточно трудные условия для проживания нерезидентов. Поэтому лишь немногие частные инвесторы вкладывают средства в жилой сектор. В основном вложения делают коммерческие структуры, и они не рассчитывают на такие заработки. А субаренда, в свою очередь, запрещена почти во всех договорах аренды, что объясняется дефицитом жилых помещений.

Желающим приобрести или сдавать недвижимость, следует ознакомиться с ценами и факторами, влияющими на цены на рынке аренды жилой недвижимости. Цены на жилище будут зависеть от его места расположения, от расстояния до станций метро или наземного транспорта. Не менее важными будут и год постройки здания, количество этажей, внешний вид и общее состояние. Улицы Японии отличаются разным внешним видом расположенных на них зданий. На одной улице могут стоять несочетаемые, узкие, некрасивые, наползающие друг на друга дома. Именно поэтому в одном районе арендная плата может значительно разниться – в некрасивых домах она будет низкой, а в эстетичных новых зданиях – достаточно высокой. Арендная плата квартир, расположенных в Токио и предназначенных для иностранцев, то есть выполненных в европейском стиле, может колебаться от 1500 до 20 000 долларов за месяц. Простые квартиры будут стоить всего 1500-2500 долларов в месяц.


Чаще всего иностранцы покупают недвижимость именно в Токио. Рынок недвижимости в этом городе наиболее активен. Рынок аренды недвижимости в Токио отличается тем, что самая большая доходность наблюдается у небольших квартир, площадь которых не больше 45 квадратных метров, или у апартаментов площадью больше 200 квадратных метров. Их доходность выше на 0,5-2%, чем доходность других типов жилья. В Токио на цену аренды влияют те же факторы, что и в других столицах мира, среди которых близость метро, парков, водоемов и бизнес-центров.

По большому счету в Токио можно найти недвижимость для аренды на любой кошелек. Можно привести конкретный пример: в одном из районов Токио сдавалась небольшая квартира-студия, площадь которой составляла 18 квадратных метров. Цена аренды была всего 550 долларов в месяц. Причем в эту цену входили и коммунальные услуги. В квартире было отопление и система кондиционирования. В недвижимости был также и туалет, но ванная и душевая находились на этаже и были предназначены для общего пользования проживающими на этаже. В доме также была общая прачечная, а само здание находилось рядом с линией скоростного трамвая и веткой пригородной железной дороги. Это конечно дешевый вариант и вряд ли подойдет для проживания с семьей.


Можно привести также и пример дорогого варианта. В одном из районов столицы сдавалась квартира в элитном комплексе, цена аренды которой была 11 000 долларов за месяц. Площадь этой квартиры составляла 183 квадратных метра. В квартире была элитная мебель и вся необходимая бытовая техника, а из окон открывался прекрасный вид на Токио. Конечно, такую цену обуславливало и то, что здание было построено по последним технологиям и оснащено системой предупреждения землетрясений. Жильцы могли использовать парковки для автомобилей, мотоциклов и велосипедов. Весь комплекс находился под охраной, жильцы могли использовать находящийся в комплексе фитнес клуб и посещать там же расположенные бутики. К тому же этот комплекс был оборудован отдельным входом на одну из станций метро, а также был близко расположен к другим станциям.

Конечно, купить недвижимость в Японии могут позволить себе далеко не все. Но ознакомится с ней, по крайней мере в качестве туриста, может практически каждый.

5+

4

3

2

1

Комментарии

Комментарии без регистрации
Объявления

GMT+3, 29.3.2024 16:29 , Processed in 4.106057 second(s), 26 queries , Gzip On.

Вернуться к началу